7月10日，广东省高级人民法院发布一批司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例，包括物业公司是否有权对业主大会决议提起诉讼、二手房买卖中物业费如何负担、“酬金制”物业费计算、物业公司的聘请与解聘等物业服务合同纠纷领域的前沿、热点问题。

其中，在“某物业公司诉温某物业服务合同纠纷案”中，法院认为某物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，导致小区盗窃频发，判决酌情减免业主温某的服务费，促使物业公司提升服务质量；在“某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案”中，法院认定未经业主大会决议上调物业费收费标准没有法律效力，依法规范物业费调价程序，保障业主合法权益；在“某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案”中，法院认定住宅业主对非住宅物业部分物业费进行上调的“多数决”，因有违公平而无效，依法保障了非住宅业主群体的合法权益。

案例1：物业公司无权对业主大会的决议提起诉讼——某物业公司诉某小区业主委员会物业服务合同纠纷案

典型意义：业主大会决议行为是业主行使共同管理权的重要方式，当业主大会决议侵害业主合法权益或违反法律规定的召集程序和表决方式的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案明确民主议定程序的保护对象是业主，而不包括物业公司。物业公司无权以业主大会作出决议有违民主议定程序为由，起诉请求撤销或者确认无效。本案对维护业主大会决定的效力，保护业主合法权益具有重要意义。

案例2：业主大会决议不因业主委员会工作程序存在瑕疵而无效——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

典型意义：解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权、保护业主合法权益具有典型指导意义。

案例3：未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

典型意义：实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。

案例4：未经业主大会决议程序，开发商与物业公司签订前期物业服务合同约定上调物业费标准的，对业主不发生法律效力——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

典型意义：物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使物业公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，但未经业主决议程序和法定的调价程序，对业主亦不发生法律效力。本案对于规范物业公司合法调整物业收费标准、保护业主合法权益等方面具有重要意义。

案例5：住宅业主对上调非住宅部分物业费作出的“多数决”并非绝对有效——某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案

典型意义：虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

案例6：业主应按经法定程序调升的收费标准缴纳物业管理费——曾某等63人诉某物业公司物业服务合同纠纷案

典型意义：《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前调整物业服务费收费标准的程序，物业公司应取得审计报告、公示相关事项、听取和收集业主意见，调价方案应经业主表决通过等。物业管理公司的调价程序符合前述法律规定的，业主应予遵守。该案明确了物业管理公司调整物业收费标准的程序要求及举证责任，对于维护物业服务领域秩序、保护物业管理公司合法调价具有重要意义。

案例7：“酬金制”物业服务模式中，在约定不明时，应综合考虑合同订立目的并兼顾公平原则认定酬金提取基数

——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

典型意义：本案为酬金制模式下物业管理的困局和纠纷的典型案件。司法实务中，业主大会与物业公司因物业费的管理及使用支出而产生的纠纷较多，在审理此类案件时，人民法院应当根据合同实际约定及履行情况，兼顾公平原则，综合予以考量。物业管理企业在使用物业费等资金的问题上，应当严格按照合同约定的范畴，在合理限度内按照使用流程进行开支，但同时为了提高其服务质量与时效性，在完备的预决算制度、公示制度、审计制度下，也应当给予其合理的空间和自由进行支出，才能够更好地发挥酬金制物业服务模式的优势，在保障物业管理企业盈利性的前提下，更好地推动物业服务费的使用，以不断提高物业管理企业的物业服务水平和业主的生活幸福感。

案例8：物业服务存在严重瑕疵可酌情减免物业服务费——某物业公司诉温某物业服务合同纠纷案

典型意义：物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院应当酌情支持业主关于减免物业费的请求。本案有助于督促物业管理公司改善物业管理质量，提高服务水平，实现物业服务的“质价相符”，保障人民群众安居乐业。

案例9：房屋未符合交付条件的，物业公司不得向业主计收物业费——某物业公司诉刘某物业服务合同纠纷案

典型意义：根据《物业管理条例》的规定，尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。除当事人另有约定的，物业买受人应自物业交付之日起支付物业费。在商品房不符合交楼条件且业主尚未收楼的情况下，物业公司请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。司法实践中，部分物业公司将房屋交付前应当由建设单位承担的物业费用，不当转嫁至物业买受人承担，损害了业主的合法权益。本案对于维护物业服务行业的秩序，减少诉讼纠纷，具有重要意义。

案例10：物业公司拒不提供计费数据需承担不利后果——吴某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

典型意义：公摊电费的计费数据由物业公司持有，在业主对退费数额提出异议的情况下，物业公司应当及时答疑并提供相应凭据。物业公司拒不提供退费明细及相应凭据，应承担不利后果。该案明确了物业公司在业主质疑公摊费用时应承担的举证责任，对督促物业公司履行公示义务、保护业主合法权益具有一定的意义。

（详细信息：广东高院发布典型案例规范物业服务）